CMS Hasche Sigle: Die Lage auf dem Immobilienmarkt stabilisiert sich

CMS Hasche Sigle wird die Studie ausgewählten Mandanten an sechs wichtigen Wirtschaftsstandorten in Deutschland vorstellen. Der Auftakt findet in Berlin am 26. Oktober statt.

Hier die wichtigsten Ergebnisse vorab:

Seit der Jahreswende 2009/2010 ist ein erheblicher Anstieg der Transaktionsvolumina zu verzeichnen, nachdem 2008 und 2009 die Zahl der Transaktionen deutlich gesunken war.

So hat sich der Anteil der Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro in der ersten Jahreshälfte 2010 gegenüber dem Vorhalbjahr mehr als vervierfacht (von 14 Prozent im zweiten Halbjahr 2009 auf 60 Prozent im ersten Halbjahr 2010).

Im Vergleich zu Anfang 2008 ist der Anteil der Portfoliotransaktionen stark angestiegen, und zwar von 13 Prozent im Jahre 2008 auf 55 Prozent im ersten Halbjahr 2010.

Im selben Zeitraum hat sich der Anteil der Einzelhandels-Transaktionen (Retail) verdoppelt (von 21 Prozent in 2008 auf 42 Prozent im ersten Halbjahr 2010), während der Anteil der Büroimmobilien-Transaktionen (Office) um ein Drittel gesunken ist (von 37 Prozent in 2008 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2010).

Steigender fremdfinanzierter Anteil

Im Vergleich zu Anfang 2009 ist der fremdfinanzierte Anteil des Kaufpreises generell gestiegen. Während sich der Anteil des fremdfinanzierten Kaufpreises in der zweiten Jahreshälfte 2008 auf nur 18 Prozent belief, lag er 2009 und in der ersten Jahreshälfte 2010 bei durchschnittlich 43 Prozent.

Eine Wandlung vom Käufer- zum Verkäufermarkt ist zu beobachten. So sind lange Verjährungsfristen für Gewährleistungs- und Garantieansprüche von mehr als 24 Monaten im ersten Halbjahr 2008 in 58 Prozent der untersuchten Transaktionen vereinbart worden, im ersten Halbjahr 2010 dagegen nur noch in 30 Prozent der untersuchten Deals.

Erstmals sind in dieser Studie Vertragsklauseln von Transaktionsverträgen des deutschen Immobilienmarkts systematisch untersucht worden. CMS Hasche Sigle hat rund 170 der von der Sozietät zwischen Januar 2007 und August 2010 betreuten Immobilientransaktionen (Asset- und Share-Deals sowie Sale-and-Lease-Back-Transaktionen) ausgewertet. Die einzelnen Vertragsklauseln – sogenannte Deal Points – wurden dabei kategorisiert und analysiert.

Verkäuferfreundliche Klauseln im Vormarsch

Seit Mitte 2009 werden in die Transaktionsverträge auch häufiger verkäuferfreundliche de-minimis- und Basket-Klauseln (die eine Bagatellgrenze bzw. eine Mindest-Freigrenze für Garantieansprüche des Käufers vorsehen) und Regelungen zu Haftungshöchstgrenzen (Caps) aufgenommen.

Während in der ersten Jahreshälfte 2009 nur knapp zehn Prozent aller untersuchten Transaktionsverträge eine de-minimis-Klausel enthielten, wurde eine solche Klausel im ersten Halbjahr 2010 in 52 Prozent aller Transaktionen vereinbart.

Basket-Klauseln waren in der ersten Jahreshälfte 2009 kaum zu sehen, im ersten Halbjahr 2010 dagegen in 21 Prozent aller Transaktionen. Der Anteil der Transaktionen mit einer Haftungshöchstgrenze lag in der ersten Jahreshälfte 2009 bei 24 Prozent und im ersten Halbjahr 2010 bei 62 Prozent.

Verlagerung von Transaktionsrisiken

Die Studie zeigt auch, dass es den Verkäufern im Jahr 2007 (die Boom-Zeit vor der Subprime-Krise in den USA) noch gelungen war, diverse Transaktionsrisiken auf den Käufer zu übertragen. Im Zuge der wachsenden Finanzmarktkrise, die im Herbst 2008 nach der Lehman-Insolvenz ihren Höhepunkt erreichte, verlagerten sich jedoch die Transaktionsrisiken zunehmend auf den Verkäufer.

Seit Jahresbeginn 2010 sind deutliche Erholungssignale erkennbar: Die Käufer sind immer öfter bereit, wieder mehr Risiken zu tragen.

cms/pan