|
Die Immobilienpreise in der Schweiz kennen seit geraumer Zeit nur eine Richtung: Nach oben. In einigen Regionen zeigen sich bereits deutliche Symptome einer Überhitzung. Wie sich die Hypothekenbanken jetzt verhalten müssen, sagen die Experten der Prüfungsfirma KPMG in einer aktuellen Studie.
KPMG hat zusammen mit dem Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern und weiteren Spezialisten den schweizerischen Immobilien- und Hypothekarmarkt analysiert. Laut der Studie sind insbesondere Arbeits- und Wohnimmobilien in attraktiven Regionen gefragt, vor allem im Großraum Genf und Zürich.
In einigen wenigen Regionen und Subsegmenten waren in den letzten Jahren Immobilienpreisentwicklungen zu beobachten, welche die Inflation deutlich übertroffen haben und Merkmale einer Überhitzung aufweisen. Insgesamt bestehen in der Schweiz derzeit aber keine Preisblasen, denn sowohl bei den Märkten für Wohneigentum als auch bei den Renditeliegenschaften sind die zu beobachtenden Preisanstiege weitestgehend durch natürliche Marktfaktoren erklärbar.
Anstehende Korrekturen als Herausforderung für die Banken
Aber: Angesichts der Rahmenbedingungen, die sich laufend ändern, ist früher oder später mit einer Korrektur des Preisgefüges im Wohnungs- und Büroimmobilienmarkt zu rechnen. Dafür gibt es mehrere Gründe:
Erstens ist ungewiss, wie lange die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch anhalten und damit den anscheinend ungebrochenen Zustrom von Fachkräften in die Schweiz begünstigen werden. Zweitens ist unsicher, wie lange das tiefe Zinsumfeld noch bestehen bleibt. Obschon die Tragbarkeitsregeln auch für höhere Zinsen bereits überall ausgelegt sind, verbleibt ein hohes Unsicherheitselement. Dass nach Ablauf einer Festhypothek neu refinanziert werden muss – unter Umständen zu markant höheren Zinsen – wird nicht selten verdrängt.
Vor diesem Szenario haben denn auch die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht gewarnt. Eine wesentliche Rolle spielen die „Exception-to-Policy“ -Geschäfte, bei denen die Grundsätze einer vernünftigen Kreditpolitik nicht eingehalten werden. Wollen die Banken Verluste möglichst verhindern, werden sie insbesondere langfristige Festhypotheken mit ebenfalls langfristig ausgerichteten Amortisationsregeln verbinden.
Vorkehrungen bei Banken notwendig
Rund drei Viertel des Gesamtertrages der Regional- und Kantonalbanken, die im Immobilienfinanzierungsgeschäft tätigen sind, stammen aus der Vergabe von Hypothekarkrediten. Die damit verknüpften Risiken sind durch angemessene organisatorische Maßnahmen zu minimieren, vor allem vor dem Hintergrund eines Tiefzinsumfelds, das verführerisch auf die Kreditnehmer wirken kann. Die Risikopolitik ist so zu gestalten, dass der geografische Spielraum wie auch die Vergabekriterien klar festgelegt sind.
Auch wenn man auf absehbare Zeit mit vergleichsweise tiefen Zinsen rechnen darf, sind die Banken gut beraten, mit intelligenten Frühwarnsystemen und mit Hilfe von Szenarioanalysen und Stresstests überraschende Entwicklungen zu simulieren und nötigenfalls Gegenmaßnahmen einzuleiten. Dazu gehört auch, ihr Asset und Liability Management so auszugestalten, dass sie gegen allfällige abrupte Zinserhöhungen abgesichert sind, selbst wenn dadurch der Ertrag geschmälert wird.
kpmg/pan
|
Nachrichten 
